Butą su skolomis tam tikrais atvejais parduoti galima, tačiau sandorio eiga priklauso nuo skolos pobūdžio ir turto teisinės būklės. Neapmokėtos su būstu susijusios sąskaitos, bankui įkeistas butas ir turtui pritaikytas areštas yra skirtingos situacijos. Todėl prieš pradedant ieškoti pirkėjo svarbu tiksliai išsiaiškinti, kokių įsipareigojimų yra, kam jie priklauso ir ar dėl jų nėra apribota galimybė disponuoti nekilnojamuoju turtu.

Kuo anksčiau ši informacija surenkama, tuo lengviau suprasti, ar butą galima parduoti įprasta tvarka, ar prieš sandorį reikės papildomų veiksmų.

Pirmiausia reikia suprasti, apie kokias skolas kalbama

Pats faktas, kad savininkas turi skolų, nebūtinai reiškia, jog jo buto parduoti negalima. Svarbu nustatyti ryšį tarp konkretaus įsipareigojimo ir parduodamo turto.

Jeigu butas įkeistas bankui dėl negrąžintos būsto paskolos, pardavimo procesas derinamas atsižvelgiant į kreditoriaus teises ir sąlygas. Jei vyksta priverstinis skolos išieškojimas ir turtui pritaikytas areštas, situacija jau kitokia – pirmiausia reikia išsiaiškinti, kokie disponavimo apribojimai galioja ir kokia tvarka jie gali būti panaikinti ar pakeisti.

Todėl naudinga dar prieš derybas su pirkėju turėti aktualią informaciją apie turto savininkus, įregistruotus suvaržymus ir juridinius faktus.

Ar skolą galima padengti pardavus butą?

Kai kuriais atvejais pardavimo sandoris gali būti organizuojamas taip, kad dalis už butą gaunamų pinigų būtų skirta konkrečiam pardavėjo įsipareigojimui padengti. Pavyzdžiui, parduodant bankui įkeistą būstą svarbu žinoti aktualų paskolos likutį ir kreditoriaus nustatytas sąlygas.

Tačiau nereikėtų savarankiškai kurti schemos, pagal kurią pirkėjas dalį pinigų sumokės kreditoriui, o likusią dalį – pardavėjui. Kai sandoryje dalyvauja kreditorius, antstolis ar turtui taikomi kiti apribojimai, atsiskaitymo tvarka turi būti suderinta pagal konkrečią situaciją.

Prieš priimant pirkėjo pasiūlymą naudinga atsakyti į kelis klausimus:

• koks yra tikslus įsipareigojimų likutis;
• ar butui taikoma hipoteka, areštas arba kitas suvaržymas;
• kas turi duoti sutikimą arba atlikti papildomus veiksmus;
• kokia pardavimo kainos dalis liktų savininkui padengus įsipareigojimus.

Tai padeda išvengti situacijos, kai pirkėjas jau rastas, tačiau paaiškėja, kad pasiūlytos kainos ar suplanuotos atsiskaitymo tvarkos sandoriui neužtenka.

Kai svarbus ir pardavimo greitis

Finansiniai sunkumai kartais reiškia, kad savininkui svarbu ne tik parduoti butą, bet ir padaryti tai per trumpesnį laiką. Tokiu atveju verta palyginti kelis pardavimo scenarijus, o ne automatiškai rinktis pirmą pasitaikiusį pirkėją.

Be įprasto pardavimo skelbimų portaluose, viena iš galimų alternatyvų yra butų supirkimas. Toks variantas gali būti svarstomas, kai norima greičiau gauti konkretų pasiūlymą ir įvertinti, ar jo kaina bei sandorio terminas atitinka pardavėjo situaciją.

Vis dėlto pasirinktas pardavimo būdas nepanaikina turto suvaržymų. Jeigu butas įkeistas, areštuotas ar jam taikomi kiti disponavimo apribojimai, šiuos klausimus vis tiek reikia išspręsti teisėta tvarka.

Todėl vertinant greito pardavimo pasiūlymą svarbu žiūrėti ne tik į kainą. Reikšmę turi atsiskaitymo terminas, pirkėjo finansinis pasirengimas, papildomos sąlygos ir tai, kaip numatoma spręsti su skolomis susijusius klausimus.

Kodėl apie problemas geriau žinoti prieš randant pirkėją?

Bandymas pirmiausia susitarti dėl pardavimo, o turto apribojimus aiškintis vėliau gali tik sulėtinti procesą. Jeigu jau priėmus avansą paaiškėja aplinkybės, kurios neleidžia sandorio užbaigti sutartu laiku, gali kilti papildomų nesutarimų.

Daug praktiškesnė seka yra priešinga: patikrinti turto teisinę būklę, suskaičiuoti aktualius įsipareigojimus, išsiaiškinti kreditorių reikalavimus ir tik tada vertinti pirkėjų pasiūlymus.

Tai ypač svarbu, kai pardavimo tikslas yra išspręsti finansinę problemą. Pavyzdžiui, jeigu butas parduodamas už 120 000 eurų, ši suma savaime neparodo, kiek pinigų liks savininkui. Iš pardavimo lėšų gali tekti padengti paskolos likutį ar kitus su konkrečia situacija susijusius įsipareigojimus.

Skolos savaime nereiškia, kad butas neparduodamas

Svarbiausias skirtumas yra ne tarp „buto su skolomis“ ir „buto be skolų“, o tarp aiškios ir neaiškios teisinės situacijos. Kai žinoma, kokie įsipareigojimai egzistuoja, kokie suvaržymai įregistruoti ir ką reikia atlikti iki sandorio, galima daug tiksliau planuoti tiek pardavimo kainą, tiek terminą.

Jeigu situacija susijusi su areštu, vykdomu išieškojimu ar kitais sudėtingesniais apribojimais, verta kreiptis į notarą, antstolį ar teisininką pagal konkrečias aplinkybes. Tokiais atvejais bendro pobūdžio informacija internete negali pakeisti individualaus teisinės situacijos įvertinimo.